F.A.Q.
Često postavljana pitanja
1. Kako izgleda postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj – što su kapara, predugovor i tabularna izjava?
Ako želite kupiti nekretninu u Hrvatskoj, najprije morate dogovoriti uvjete kupnje te po potrebi sklopiti predugovor i uplatiti kaparu. Predugovor je dokument u kojem se definiraju osnovni uvjeti kupnje poput cijene, rokova i podataka o nekretnini, a kapara je novčani iznos koji služi kao jamstvo da će se ispuniti obaveza iz ugovora. Obično iznosi oko 10% vrijednosti nekretnine.
Nakon toga potpisuje se glavni kupoprodajni ugovor koji se ovjerava kod javnog bilježnika. Napominjemo da se vlasništvo ne stječe potpisom ugovora, nego upisom u zemljišne knjige. S tim ciljem prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu, dokument kojim vam daje dopuštenje za prijenos vlasništva. Prije kupnje svakako provjerite ima li nekretnina svu potrebnu dokumentaciju.
2. Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Hrvatskoj i je li moguće financiranje putem kredita?
Da, strani državljani mogu kupiti stan ili kuću u Hrvatskoj, ali uvjeti ovise o državljanstvu. Građani EU imaju ista prava kao i hrvatski državljani, dok državljani trećih zemalja u nekim slučajevima trebaju dodatnu suglasnost nadležnog ministarstva. Kupnja putem kredita je moguća, ali banke individualno procjenjuju svakog kupca.
3. Koji su ukupni troškovi kupnje nekretnine u Hrvatskoj i koliki je porez na nekretnine?
Cijena nekretnine nije jedini trošak. Tu je i porez na promet nekretnina koji iznosi 3% i plaća ga kupac. Osim toga, računajte na troškove javnog bilježnika, odvjetnika i eventualno agencijsku proviziju. Kad se sve zbroji, dodatni troškovi se najčešće kreću negdje između 5% i 10%.
4. Koji je rok za plaćanje poreza na promet nekretnina?
Porez na promet nekretnina ne plaća se odmah nakon kupnje. Nakon potpisivanja ugovora javni bilježnik šalje dokumentaciju Poreznoj upravi u roku od 30 dana. Nakon toga dobivate rješenje o porezu, a od trenutka kada vam ono stigne, imate 15 dana za plaćanje.
5. Što ako kuća ili stan imaju više suvlasnika, terete, zabilježbe ili upisan kredit?
Ako postoji više vlasnika, svi moraju pristati na prodaju. Ako netko ne pristane, kupnja se ne može provesti. Druga stvar su tereti odnosno hipoteka, kredit ili zabilježbe. To ne znači nužno da je kupnja nemoguća, ali svakako treba provjeriti što točno stoji iza toga. Sve te informacije nalaze se u zemljišnoknjižnom izvatku. U većini se situacija dio od kupoprodajne cijene koristi za zatvaranje kredita čime se briše hipoteka.
6. Što je uporabna dozvola i može li se dobiti naknadno?
Uporabna dozvola potvrđuje da je objekt završen prema projektu i da se može normalno koristiti. Ako je nemate, može doći do problema kod prodaje, kreditiranja ili legalnog korištenja nekretnine. U određenim situacijama moguće ju je ishoditi naknadno, ali to ovisi o stanju dokumentacije i usklađenosti objekta.
7. Kako provjeriti građevinsku dozvolu i mogućnost gradnje na zemljištu? Postoji li rok za početak gradnje?
Najprije trebate provjeriti nalazi li se zemljište u građevinskoj zoni, jer bez toga nema gradnje. Nakon toga u nadležnom uredu zatražite lokacijsku informaciju koja daje konkretne uvjete za izvođenje zahvata u prostoru te se na temelju nje pristupa analizi gradnje sa stručnom osobom. Ako već postoji građevinska dozvola, provjerite vrijedi li još uvijek, budući da gradnja mora započeti u roku od 3 godine od izdavanja dozvole.