FAQ: Immobilienkauf in Kroatien
1. Wie läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab – was sind Anzahlung (kapara), Vorvertrag (predugovor) und die Bestätigung der Kaufpreiszahlung (tabularna izjava)?
Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen möchten, müssen Sie zuerst die Kaufbedingungen vereinbaren und gegebenenfalls einen Vorvertrag abschließen sowie eine Anzahlung leisten. Ein Vorvertrag (predugovor) ist ein Dokument, in dem die wesentlichen Kaufbedingungen wie Preis, Fristen und Objektdaten festgelegt werden. Die Anzahlung (kapara) dient als Sicherheit für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten und beträgt in der Regel etwa 10 % des Immobilienwertes.
Danach wird der Hauptkaufvertrag unterzeichnet und von einem öffentlichen Notar beglaubigt. Bitte beachten Sie, dass das Eigentum nicht bereits mit der Unterzeichnung des Vertrages übergeht, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Zu diesem Zweck unterzeichnet der Verkäufer eine unbedingte Eintragungsbewilligung (tabularna izjava), ein Dokument, mit dem er Ihnen die Erlaubnis zur Eigentumsübertragung erteilt. Überprüfen Sie vor dem Kauf unbedingt, ob die Immobilie über alle erforderlichen Unterlagen verfügt.
2. Können ausländische Staatsbürger Immobilien in Kroatien erwerben und ist eine Kreditfinanzierung möglich?
Ja, ausländische Staatsbürger können eine Wohnung oder ein Haus in Kroatien kaufen, aber die Bedingungen hängen von der Staatsangehörigkeit ab. EU-Bürger haben die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger, während Staatsangehörige von Drittstaaten (Nicht-EU/EWR) in einigen Fällen eine zusätzliche Genehmigung des zuständigen Justizministeriums benötigen. Was die Finanzierung betrifft, so ist ein Immobilienkredit möglich, allerdings prüfen die Banken jeden Käufer individuell.
3. Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Kroatien und wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Der Kaufpreis der Immobilie ist nicht der einzige Kostenfaktor. Es fällt eine Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina) in Höhe von 3 % an, die vom Käufer zu tragen ist. Darüber hinaus müssen Sie Kosten für den Notar, den Anwalt und gegebenenfalls eine Maklerprovision einplanen. Alles in allem bewegen sich die Nebenkosten meistens zwischen 5 % und 10 % des Immobilienwertes.
4. Wie lang ist die Frist für die Zahlung der Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer wird nicht sofort nach dem Kauf fällig. Nach der Vertragsunterzeichnung leitet der Notar die Unterlagen innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt weiter. Danach erhalten Sie einen Steuerbescheid (rješenje). Ab dem Zeitpunkt des Erhalts haben Sie 15 Tage Zeit, um die Steuer zu bezahlen.
5. Was passiert, wenn das Haus oder die Wohnung mehrere Miteigentümer, Belastungen, Vormerkungen oder einen eingetragenen Kredit hat?
Wenn es mehrere Eigentümer gibt, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Weigert sich auch nur ein Miteigentümer, kann der Kauf nicht durchgeführt werden. Ein anderes Thema sind Belastungen wie Hypotheken, Kredite oder gerichtliche Vormerkungen. Das bedeutet nicht zwingend, dass ein Kauf unmöglich ist, aber man sollte genau prüfen, was dahintersteckt. Alle diese Informationen finden Sie im Grundbuchauszug (vlasnički list). In den meisten Fällen wird ein Teil des Kaufpreises direkt zur Tilgung des bestehenden Kredits verwendet, wodurch die Hypothek gelöscht wird.
6. Was ist eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) und kann sie nachträglich beantragt werden?
Eine Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) bestätigt, dass das Objekt plangemäß fertiggestellt wurde und sicher genutzt werden kann. Wenn diese nicht vorhanden ist, kann es zu Problemen beim Verkauf, bei der Kreditvergabe oder bei der legalen Nutzung der Immobilie kommen. In bestimmten Situationen ist es möglich, sie nachträglich zu erwirken, dies hängt jedoch vom Zustand der Dokumentation und der Konformität des Gebäudes ab.
7. Wie überprüfe ich die Baugenehmigung und die Bebauungsmöglichkeit eines Grundstücks? Gibt es eine Frist für den Baubeginn?
Zuerst müssen Sie prüfen, ob sich das Grundstück in einer ausgewiesenen Bauzone (građevinska zona) befindet, da außerhalb dieser Zone nicht gebaut werden darf. Danach fordern Sie beim zuständigen Amt eine Standortinformation (lokacijska informacija) an. Dieses Dokument enthält die konkreten Bebauungs- und Raumordnungsvorgaben für das Grundstück, die Sie anschließend mit einem Fachmann (z. B. einem Architekten) analysieren können. Falls bereits eine Baugenehmigung (građevinska dozvola) vorliegt, prüfen Sie, ob diese noch gültig ist, da der Bau innerhalb von 3 Jahren ab Rechtskraft der Genehmigung beginnen muss.